Gewerbemietvertrag Rechner
Berechnen Sie die Gesamtkosten Ihrer Gewerbemiete einschließlich Grundmiete, Nebenkosten, Betriebskosten, Versicherung und jährlichen Mieterhöhungen. Analysieren Sie Ihre vollständigen Belegungskosten über die Mietdauer.
Mietanalyse
Monatliche Grundmiete
Gesamtzahlung monatlich
Jährliche Kosten im ersten Jahr
Kosten pro Quadratmeter
Gesamtmietkosten (alle Jahre)
Jährlicher Mietplan
Gewerbemietverträge verstehen
Gewerbemietverträge sind deutlich komplexer als Wohnmietverträge. Das Verständnis aller Kostenkomponenten und Mietstrukturen ist entscheidend für die Budgetplanung und den Vergleich verschiedener Immobilien. Die Gesamtbelegungskosten umfassen weit mehr als nur die Grundmiete.
Wichtige Mietkomponenten
Grundmiete
Die primäre Mietzahlung, typischerweise als jährlicher Satz pro Quadratmeter angegeben. Dies ist die Grundlage Ihrer Mietkosten, stellt aber selten den Gesamtbetrag dar, den Sie zahlen werden. Die Grundmiete unterliegt normalerweise jährlichen Erhöhungen, um Inflation und steigende Immobilienkosten zu berücksichtigen.
Nebenkosten (Gemeinschaftsflächenwartung)
Deckt Wartung, Reparaturen und Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen wie Lobbys, Fluren, Parkplätzen, Landschaftsgestaltung und gemeinsam genutzten Einrichtungen ab. Nebenkosten werden typischerweise anteilig auf die Mieter umgelegt, basierend auf ihrem Anteil an der Gesamtfläche des Gebäudes. Diese können jährlich schwanken.
Triple Net (NNN) Gebühren
Bei einem Triple-Net-Mietvertrag zahlen Mieter ihren anteiligen Anteil an drei zusätzlichen Kosten: Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Dies verlagert die meisten Betriebskosten der Immobilie auf die Mieter. NNN-Mietverträge haben oft niedrigere Grundmieten, aber höhere Gesamtbelegungskosten. Fragen Sie immer nach historischen NNN-Gebühren.
Mieterhöhungen
Jährliche Erhöhungen der Grundmiete, typischerweise 2-5% pro Jahr oder an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Einige Mietverträge haben feste Erhöhungen (z.B. 3% pro Jahr), während andere Erhöhungen an Inflationsindizes koppeln. Berücksichtigen Sie Erhöhungen in der langfristigen Budgetplanung, da sie sich im Laufe der Zeit summieren.
Arten von Gewerbemietverträgen
- Bruttomiete (Full Service): Der Vermieter zahlt alle Betriebskosten. Der Mieter zahlt einen Betrag, der alles enthält. Am einfachsten, aber oft am teuersten pro Quadratmeter.
- Modifizierte Bruttomiete: Vermieter und Mieter teilen sich die Betriebskosten. Die Grundmiete enthält einige Dienstleistungen, aber der Mieter zahlt für bestimmte Posten wie Betriebskosten oder Hausmeisterdienste.
- Triple Net (NNN) Mietvertrag: Der Mieter zahlt die Grundmiete plus seinen Anteil an Steuern, Versicherung und Instandhaltung. Üblich für Einzelhandels- und Industrieimmobilien. Erfordert sorgfältige Prüfung der Kostenhistorie.
- Umsatzmiete: Üblich im Einzelhandel. Der Mieter zahlt Grundmiete plus einen Prozentsatz des Bruttoumsatzes. Der Vermieter profitiert vom Erfolg des Mieters, erfordert aber Umsatzberichte.
Tipps zur Verhandlung von Gewerbemietverträgen
Historische Betriebskosten prüfen
Fordern Sie 2-3 Jahre tatsächliche Betriebskostenabrechnungen an, einschließlich Nebenkosten, Betriebskosten und NNN-Ausgaben. Budgetierte oder geschätzte Zahlen können deutlich niedriger sein als die tatsächlichen Kosten. Das Verständnis von Kostentrends hilft Ihnen, genau zu budgetieren und potenzielle Probleme wie aufgeschobene Wartung zu identifizieren, die zu zukünftigen Kostensteigerungen führen könnten.
Kostenbegrenzungen und Ausschlüsse verhandeln
Versuchen Sie, jährliche Kostenerhöhungen zu begrenzen (z.B. Nebenkosten können nicht mehr als 5% pro Jahr steigen). Verhandeln Sie Ausschlüsse für Kapitalverbesserungen, größere Reparaturen oder Ausgaben im Zusammenhang mit anderen Mietern. Einige Vermieter stimmen einem Ausgabenstopp zu, bei dem sie Ausgaben über einem bestimmten Schwellenwert übernehmen.
Mieterausbauzuschüsse verstehen
Verhandeln Sie über Mieterausbauzuschüsse (TI) zum Ausbau oder zur Renovierung der Fläche. Typische Zuschüsse reichen von 60-300+ € pro Quadratmeter, abhängig vom Zustand der Fläche und dem Markt. Überlegen Sie, ob TI-Gelder besser für Verbesserungen oder zur Verhandlung niedrigerer Mieten verwendet werden. Einige Vermieter bieten mietfreie Zeiten anstelle von Bargeld für Verbesserungen an.
Hinweis: Gewerbemietbedingungen können je nach Immobilientyp, Standort und Marktbedingungen erheblich variieren. Dieser Rechner liefert Schätzungen basierend auf den von Ihnen eingegebenen Informationen und geht von konstanten Kostenmustern aus. Die tatsächlichen Kosten können aufgrund von Änderungen bei Betriebskosten, Grundsteuern, Versicherungssätzen oder anderen Faktoren variieren. Nebenkosten und NNN-Ausgaben können jährlich schwanken und über die Grundmieterhöhungen hinaus steigen. Überprüfen Sie immer historische Betriebskostenabrechnungen, Prüfungsrechte, Kostendefinitionen und Ausschlüsse im Mietvertrag. Gewerbemietverträge sind komplexe rechtliche Dokumente mit erheblichen finanziellen Auswirkungen. Konsultieren Sie einen Gewerbeimmobilienmakler, Anwalt und/oder Buchhalter, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, um Ihre Verpflichtungen und Rechte vollständig zu verstehen.
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